外国人能在柔佛买房吗？2026 年规则与真实成本

可以——外国人能以永久产权或租赁产权方式在马来西亚购买并拥有房产，柔佛亦然，但购房须高于州政府设定的最低价格下限，该下限旨在将外国需求挡在本地人购买的大众市场住房之外。马来西亚房产按州依《国家土地法典》管辖，因此各州自设最低价格、同意费与产权规则；柔佛的门槛属全国较高之列，反映来自新加坡的强劲跨境需求。本指南涵盖住宅房产——公寓、单位与有地住宅。若你是寻找厂房、仓库或工业用地的公司，规则不同且由优惠驱动：请改参阅我们的《外资设厂指南》与《优惠政策对比指南》。

在柔佛，外国个人与外资公司一般仅限购买价格达 RM100 万及以上的分层产权住宅（公寓与单位）。有地住宅管控更严，在允许外国人购买的指定区域内最低约为 RM200 万，且即便价格达标，审批也并非自动通过。两个广为人知的例外允许外国人低于 RM100 万分层门槛购买：依斯干达布特里内的 Medini 区——一个豁免州最低价的指定国际区，以及某些 Forest City／发展商项目带有州政府批准豁免的部分一手市场期数。这些例外具体且会随时间变化，因此在落定某项目前请核实其当前资格。

这是外国买家最大的单项成本变化。在 2026 年财政预算案中宣布，对 2026 年 1 月 1 日或之后签立的产权转让文书（MOT）生效：非公民与外资公司购买住宅房产的印花税为购买价的 8% 统一税率——为此前 4% 的两倍。该税附着于转让文书，因此关键是 MOT 日期，而非买卖协议签署日期。马来西亚公民仍按 1–4% 分级缴纳，马来西亚永久居民不适用 8% 税率。8% 专门适用于住宅房产。除印花税外，自 2025 年 7 月 1 日起，柔佛州当局对直接向发展商购买的住宅单位收取购买价 3% 或 RM30,000（以较高者为准）的外国人同意费。（税率为 2026 年值——请就你的交易核实当前情况。）

由于 8% 印花税与 3% 同意费叠加在常规过户与贷款成本之上，外国买家应在现金首付之外，按购买价的约 10–14% 预算交易成本。下表以一套以 70%（RM700,000）按揭购买的 RM100 万单位为例——这正是新加坡或香港买家在柔佛通常进行的入门门槛购房。交易成本约为 RM136,000，即价格的 13.6%，与约 RM300,000 的首付分开计算。最大的单项是 RM80,000 印花税，其次是 RM30,000 州同意费。

出售时，外国人与外资公司面临一项旨在抑制短期炒卖的产业盈利税。根据 RPGT 法令，非公民或外资公司若在取得后头五年内处置房产，按应课盈利缴纳 30% 统一税率，自第六年起降至 10%。相比之下，马来西亚公民按递减税率缴纳，五年后降至 0%。对新加坡或香港买家而言，这使持有期的计算变得重要：柔佛购房最好定位为中长期持有——让跨境 RTS Link、JS-SEZ 增长故事与租金收益有时间兑现——而非会被 30% 税率重罚的短期炒卖。（税率为 2026 年值。）

柔佛购房日益通过「马来西亚我的第二家园」（MM2H）计划与长期居留挂钩。该计划于 2024 年中改版为若干层级，将强制最低购房额与定期存款及所获签证特权绑定。大致而言：白银级将较小的定期存款与约 RM600,000 的购房下限及 5 年可续签证搭配；黄金级与白金级提高存款与购房要求（分别约 RM100 万与 RM200 万）以换取更长的 15 年与 20 年签证，白金级允许持有人担任本地董事与股东；与 Medini 及 Forest City 挂钩的特别 SEZ 级设约 RM500,000 购房下限与 10 年签证，面向数字经济与初创创办人。各层级对符合条件的房产设有多年出售限制。（计划条款为 2026 年值——依据前请向 MOTAC／移民局核实当前层级要求。）